Zwangsversteigerung Vierzimmer-Wohnung

Verkehrswert: 139.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der Vierzimmer-Wohnung im OG eines Zweifamilienhauses, nebst Kellerraum im UG, im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichnet sowie das Sondernutzungsrecht am Kfz-Stellplatz WE1.

Das Objekt wurde im Rahmen einer Ortsbesichtigung am 09.12.2024 bewertet. Der Sachverständige nahm alle zugänglichen Bereiche in Augenschein. Für nicht besichtigte Räume wurde von einem vergleichbaren Zustand ausgegangen. Das Gutachten basiert auf einer Vielzahl von Dokumenten, darunter Grundbuchauszüge und Baupläne.

Wohnung

Die Wohnung befindet sich im Obergeschoss eines Zweifamilienhauses und hat eine Wohnfläche von rund 89 m². Die Raumaufteilung umfasst Diele, Flur, Küche, Esszimmer, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Arbeitszimmer, Badezimmer, WC und einen Balkon mit nordwestlicher Ausrichtung. Die Besonnung und Belichtung sind je nach Ausrichtung der Räume durchschnittlich bis sehr gut. Die Grundrissgestaltung ist zweckmäßig, für das Baujahr zeittypisch.

Der Innenzustand der Wohnung zeigt deutlichen Renovierungsbedarf, besonders bei Fenstern und Sanitärinstallationen.

Gebäude

Das vollunterkellerte Zweifamilienhaus wurde circa 1963 erbaut. Es besteht aus zwei Geschossen und einem zum Teil ausgebauten Dachgeschoss. Die Fassade wurde 1990 gestrichen und Teile der Heizungsanlage wurden 1988 und 1997 modernisiert. Der Zugang zum Gebäude ist nicht barrierefrei. Die Außenwände sind größtenteils verputzt, mit einigen Holzverschalungen beim Balkonbereich. An Gebäude- und Baumängeln ist vor allem ein allgemeiner Instandhaltungsstau zu verzeichnen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung leer stehend.

• Dachform: Satteldach

• Dachdeckung: Dachsteine (Ton)

• Heizung: Zentralheizung mit flüssigen Brennstoffen (Öl)

• Fenster: Holzfenster, überwiegend mit Doppelverglasung aus dem Ursprungsjahr, zum Teil mit Rollläden

• Böden: Teppichboden, Holzparkett, Fliesen

• Sanitärausstattung: Bad:1 eingebaute Wanne, 1 Waschbecken; Überalterte Ausstattung // WC: 1 Stand-WC

Die zu bewertende Wohnung befindet sich in Herzogsweiler, einem Teilort von Pfalzgrafenweiler, mit ca. 767 Einwohnern.

Das Objekt liegt an einer Ortsrandstraße mit gemischter Wohn- und wenig Gewerbenutzung in der Umgebung. Der Kindergarten liegt fußläufiger ca. 300 m entfernt. Schulen und eine Realschule befinden sich in Pfalzgrafenweiler, weiterführende Schulen in den umliegenden Städten. Geschäfte für den täglichen Bedarf sind in Pfalzgrafenweiler gut erreichbar. Der öffentliche Nahverkehr verbindet im Stundentakt mit den nächsten Bahnhöfen in Dornstetten und Freudenstadt. Das Grundstück weist sehr geringe Niveauunterschiede auf von der Waldenserstraße aus abfallend.

Der Makrolage zufolge liegt das Objekt im Nordschwarzwald, Landkreis Freudenstadt, Baden-Württemberg.