Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus

Der Verkehrswert für das vorgenannte Grundstück ist durch Beschluss des Amtsgerichts Ulm vom 29.09.2023 gem. §§ 74a Abs. 5, 85a Abs. 2 ZVG auf EUR 420.000,00 festgesetzt worden.

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Zweifamilienhaus.

Die EG-Wohnung wurde auf Wunsch/Anweisung der nicht anwesenden Miteigentümerin nicht betreten. Daher basiert die Ermittlung des Verkehrswertes auf diversen Faktoren: u. a. Außenbesichtigung, Baupläne, Vergleichswerte.

Das voll unterkellerte, 2-geschossige Gebäude mit nicht ausgebautem Satteldach (Bühne) wurde ca. 1962/63 in Massivbauweise errichtet. Die 2 Wohnungen befinden sich je eine im EG (Wohnung 1) und im OG (Wohnung 2) des Gebäudes mit Bühne im DG und Kellerräumen im UG. Die Räumlichkeiten mit einer Gesamtwohn- und Nutzfläche von ca. 206 m² teilen sich auf wie folgt:

UG: Treppenhaus, großer Lagerraum als Durchgangsraum, Abstellraum, kleiner Kellerraum, Heizungsraum, Öltanklagerraum
EG: Treppenhaus; Flur, kleines Bad, kleine Küche, größeres Wohn-/Esszimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, schmaler Balkon (nach Süden), Balkon nach Osten (Loggia)
OG: Treppenhaus; Flur, kleines Bad, kleine Küche, Wohn-/Esszimmer, Schlafzimmer, zwei Kinderzimmer, schmaler Balkon (nach Süden), Balkon nach Osten (Loggia)
DG: niedrige ungedämmte Bühne, Zugang über Bodentreppe

Die Grundrissgestaltungen sind einfach und zweckmäßig, die Belichtung und Besonnung erfolgt aus drei Himmelsrichtungen (Norden, Osten und Süden). Die Wohnung im EG soll einen ähnlichen Ausbauzustand haben wie die Wohnung im OG.

Außer der Erneuerung des Ölkessels (ca. 1993) und der Einbau von Kunststofffenstern im EG und 2 Stück im OG erfolgten kaum wesentliche Renovierungen. Es besteht ein baujahresgemäßer, alter Ausbauzustand (Bad etc.). Soweit besichtigt, liegen zahlreiche Bauschäden und Abnutzungen vor, insbesondere z. T. gravierende Feuchte- und Schimmelprobleme, welche wohl nur mit einer Fassadendämmung (Vollwärmeschutz) in den Griff zu bekommen sind.

Zum Zeitpunkt der Wertermittlung war die EG-Wohnung (Nr. 1) unbewohnt und die OG-Wohnung (Nr. 2) eigen genutzt.

Dachform: Satteldach
Fenster: teils isolierverglaste Kunststofffenster, teils alte Holzverbundfenster
Heizung: Ölzentralheizung mit Heizkörpern
Elektroinstallation: Installation von 1962 unter Putz, vermutlich kein FI-Schalter
Sanitärinstallation: Im EG + OG ursprüngliche Badausstattung; Badewanne, Handwaschbecken und WC
Bodenbeläge (Wohnung im OG): altes Holzparkett, PVC, alte Fliesen
Besondere Bauteile: Kelleraußentreppe, 4 Balkone - 2 nach Osten, 2 nach Süden

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in Ulm (ca. 124.000 Einwohner) im Nordosten von Ulm-Böfingen in einem älteren Wohngebiet der 60 - 70er Jahre

Es stehen Infrastruktureinrichtungen entsprechend der Größe von Ulm zur Verfügung. Beste Verkehrsbedingungen innerhalb der Stadt und gute Verbindungen in die umliegenden Gemeinden sind vorhanden. Die Stadtmitte ist ca. 3 km entfernt. In der Umgebung sind überwiegend, 1- bis 2-Familienhäuser, Reihenhäuser und Mehrfamilienhäuser vorhanden, im Norden eine Grünfläche (Kinderspielplatz) und ein großer Wende/Parkplatz.

Das Gelände fällt nach Süden ab, sodass das südliche UG natürlich belichtet ist. Die Wohnlage kann als ruhig eingestuft werden. Die Erschließungsstraße ist eine Stichstraße mit großem Wendeplatz mit Parkplatz im Norden.